二手房交易税费计算器

按现行规定，契税由买方缴纳；增值税及附加、个人所得税由卖方缴纳；印花税和土地增值税对个人买卖住房暂免征收。实际交易中，卖方常把税费折算进「到手价」，所以谈价时要问清楚是「各付各税」还是「到手价」。

依据财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号（2024-12-01 起施行）：首套住房面积不超过 140㎡ 按 1%、超过 140㎡ 按 1.5%；二套不超过 140㎡ 按 1%、超过 140㎡ 按 2%；三套及以上一般为 3%（以当地规定为准）。此前以 90㎡ 为分界，现已统一为 140㎡。

「满二」指卖方持有住房满 2 年，此时出售免征增值税（2024 年第 16 号公告后，北上广深也同步取消差额征收）。「满五唯一」指持有满 5 年且为家庭唯一住房，此时免征个人所得税。两个条件是独立的，满足哪个免哪个。

不满 2 年要按全额缴纳增值税（约合成交价的 5%，另有附加），不满五唯一还要缴个人所得税。这两项加起来可能达到房价的 6% 以上，所以在同等条件下，满五唯一的房子税费明显更低。

两种口径税务机关会按「孰低」或当地规定执行：能提供完整原值凭证的，可按「（转让收入 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%」计算；无法提供原值的，多按「转让收入 × 核定征收率（常见 1%）」计算。本工具会同时算出两种并取较低者，具体以当地税务机关核定为准。

对个人销售或购买住房，目前暂免征收印花税和土地增值税（财税〔2008〕137 号等）。因此本工具将这两项列为免征，不计入合计。

各地在核定征收率、附加税率、普通住宅标准、计税价格（网签价 / 核定价）等方面存在差异，且房屋是否「满二」「满五唯一」以不动产登记与完税凭证为准。本工具按全国通用口径估算，仅供比较与决策参考，最终以当地税务机关核定为准。

中介费不属于税费，通常由买卖双方协商承担（多数由买方支付，费率约 1%–3%）。本工具把它单列，默认不计入，你可以按实际费率填入以估算总支出。